Эксперты West Wind Group на пресс‑конференции «Альтернатива стеклу и бетону» обсудили рынок небольших зданий под редевелопмент в разных районах столицы. Также анонсирован новый проект на Лубянке.
Основная часть мероприятия была посвящена обзору рынка небольших коммерческих объектов под редевелопмент как в ЦАО, так и за его пределами.
Портрет рынка на 2026 год
По словам Елизаветы Ильюхиной, коммерческого директора West Wind Group, в центре города преобладают компактные здания площадью 500–3000 м² и высотой 2,5–4,5 м. После обновления их чаще используют под камерные офисы, резидентский бизнес, гостиницы и ритейл. Покупатели после редевелопмента — банки, госорганизации, госзаказы, юристы и консалтинговые фирмы, клиники премиум‑класса и другие B2B-компании.
За пределами ЦАО встречаются крупные объекты свыше 5000 м² — бывшие АТС, НИИ, промышленные здания. До реновации они обычно служат офисами нижнего класса, производством, складами. Покупателями становятся госструктуры второго уровня, иностранные компании, IT‑фирмы и креативные индустрии.
Редевелопмент позволяет быстрее выводить готовый продукт на рынок: готовая отделка упрощает старт, тогда как новые БЦ обычно передаются «shell&core» и требуют дополнительных вложений. Исторический фонд центра ограничен, программы КРТ/МПТ подталкивают офисный рынок в новые кластеры. Это повышает ценность объектов под редевелопмент в центре.
Экономика для инвесторов
Сравнительный анализ на примере БЦ «Нега» показывает: при схожей площади около 283 м² и NOI 16,5–17,4 млн рублей в год офис в историческом здании требует примерно 183,7 млн рублей против 201,1 млн за новые БЦ.
Доходность близка: около 9% после редевелопмента vs 8,66% у новых центров; окупаемость у первых быстрее.
Главное преимущество – готовая отделка, которая меняет экономику. В новом БЦ нужны расходы на ремонт около 28,3 млн рублей за офис в 283 м², аренда поступает позже, а сроки дольше.
По расчётам West Wind Group упущенная выгода из‑за отсутствия арендного потока в течение 4 лет для указанного офисного блока может достигать примерно 59,4 млн рублей.
Новый проект в центре
На мероприятии анонсирован проект в центре Москвы: здание около 6700 м² по адресу Большой Кисельный переулок, 17/15, стр. 1. Планируется сохранить историческую идентичность фасада; внутри — офисы, ритейл и общепит. Вывод на рынок запланирован на I кв. 2027 года.
По словам Константина Мартынычева, чаще встречается вариант снесения и нового строительства, но компания предпочитает сохранить характер здания и интегрировать БЦ в городскую застройку. Аналогичный подход применят и на Лубянке.
